دانلود پایان نامه بررسی عیب و آثار حقوقی آن در عقد اجاره در حقوق ایران و مصر

اختصاصی از فی موو دانلود پایان نامه بررسی عیب و آثار حقوقی آن در عقد اجاره در حقوق ایران و مصر دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

بررسی عیب وآثار حقوقی آن درعقد اجاره درحقوق ایران ومصر

لینک پرداخت و دانلود *پایین مطلب*

فرمت فایل:Word (قابل ویرایش و آماده پرینت)

تعداد صفحه:173

پایان نامه برای دریافت درجه کارشناسی ارشد (M.A)

گرایش حقوق خصوصی

فهرست مطالب :

فصل اول کلیات(تعاریف ومفاهیم)  8  

مبحث اول ماهیت وویژگی های عقداجاره 8

گفتار اول  مفهوم وتعریف اجاره  8

گفتار دوم  ویژگی های عقداجاره 12

الف لازم بودن عقداجاره 12 

 ب تملیکی،معوض وموقت بودن اجاره 15

   مبحث دوم  موضوع عقداجاره وشرایط آن17  

گفتار اول  موضوع عقداجاره 17

  الفمنفعت  17 

  باجرت 20

گفتاردوم شرایط عین مورداجاره  23

 الف  لزوم بقای عین دربرابرانتفاع 24

 ب موجودبودن 26

 ج قدرت برتسلیم ومشروع بودن منفعت  27

 د معلوم ومعین بودن  32

 فصل دوم  عیب وضمان عمومی مربوط به آن  37

  مبحث اول  مفهوم واقسام عیب  38

گفتار اول  مفهوم وماهیت عیب 38

 الفمفهوم عیب  38

 ب ماهیت وتعریف عیب  40

بنداول عیب، خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصلیه شیء  41

بند دوم تعریف عیب بامعیارمادی  42

بند سوم تعریف عیب با معیارشخصی  43

بند چهارم مفهوم نسبی عیب  44

گفتار دوم– اقسام عیب  46

الفعیب حادث وقدیم  46

ب عیب خفی وظاهر 49

مبحث دوم  ضمان عمومی ناشی ازعیب  51

گفتاراول ثبوت خیارعیب  52

الف مفهوم خیارعیب ومبانی آن 53

بنداول مفهوم خیارعیب 53بند دوم مبانی خیارعیب  56

12) اعتماد به اصاله الصحه وحکومت اراده 58   

 22) جبران ضررولزوم تعادل عوضین درقرارداد  61

ب طبیعت وزمان ایجاد خیار 62

 بنداول طبیعت خیار 62

11)حق بودن خیار 62

21)ضمانت اجرای حق بودن خیار 65  

بند دوم زمان ایجاد خیارعیب 66

ج شرایط ثبوت خیارعیب  68

بنداول – شرایط مربوط به عقد  68

11)لازم بودن   68

21)معوض وتملیکی بودن  69

بند دوم – شرط مربوط به موردمعامله  70

بند سوم شرایط عیب موجب خیار 71

13) سابق ومخفی بودن عیب  71

23)مؤثربودن عیب  73

آثاراجرای خیارعیب  74

بند اول فسخ عقد(آثاروموانع آن)  75

11)انحلال وعقد وبازگشت آثارگذشته 76

21) وضع تصرفات، منافع ونماآت پیش ازفسخ  77

31) موانع فسخ  81

1) تلف مال معیوب  83

2) انتقال مال معیوب  84

3) تغییرمال معیوب  88

4) حدوث عیب جدید     89

5) تبعیض درعقد،مانع فسخ  91

بند دوم مطالبه ارش  92

12) ماهیت ومبنای ارش  93

112) ارش به عنوان جزء ثمن دربرابر وصف سلامت مورد معامله  93

212)ارش طریقی احتیاطی درصورت تعذر فسخ  94

312)ارش نوعی غرامت  95

2 2)تعیین ارش   97

ه مسقطات خیارعیب   98

بند اول اسقاط صریح یاضمنی خیار 99

بند دوم تبری ازعیوب  103

بند سوم زوال عیب پیش ازاعمال خیار 105  

بند چهارم اهمال دراجرای خیار 106

گفتاردوم ضمان ناشی ازعیب درمواردخاص 109

الف) الزام به تسلیم مصداق سالم موضوع معامله 110  

ب) بطلان عقد دراثرحدوث عیب  111

ج) ضمان نسبت به زیانهای ناشی ازعیوب مورد معامله  113

فصل سوم  عیب درمورداجاره وآثارآن  114

مبحث اول  مفهوم عیب درعقداجاره  115

گفتاراول نظریه عدم امکان وجود عیب درمنفعت  116

گفتاردوم – عیب درعقداجاره به مفهوم عیب درعین مستأجره، مؤثردرمنافع  117

مبحث دوم  آثارحدوث عیب درعین مستأجره  119

گفتاراول  ثبوت خیارعیب  119

الف) مقصودازخیارعیب دراجاره  120

بنداول نظریه پذیرش ارش دراجاره  121

بند دوم نظریه عدم پذیرش ارش دراجاره  121

بند سومعدم لزوم سابق بودن عیب دراجاره 123

ب) شرایط عیب موجب خیار در اجاره  126

بند اول – لزوم مخفی بودن عیب  126

بند دوم – لزوم موثر بودن عیب  127

ج) اثرفسخ دراجاره  129

گفتاردوم الزام موجربه رفع عیب ویاتسلیم مصداق سالم عین مستأجره  132

الف) الزام موجربه رفع عیب  132

ب) الزام موجربه تسلیم مصداق سالم عین مستأجره 134

گفتارسوم بطلان عقد دراثرحدوث عیب  136

الف) شرایط بطلان عقد دراثرحدوث عیب  136

بند اول عیب موجب خروج عین مستأجره ازقابلیت انتفاع  137

بند دومعدم امکان رفع عیب  138

بند سوم معین بودن عین مستأجره 139

ب) اثربطلان عقدناشی ازحدوث عیب  139

بند اول حدوث عیب موجب بطلان قبل ازعقد یاقبض عین مستأجره  140

بند دوم حدوث عیب موجب بطلان، بعدازعقد ودراثناء اجاره 141

گفتار چهارم ضمان موجرنسبت به زیانهای ناشی ازعیوب عین مستأجره  143

نتیجه گیری  145

منابع 152

چکیده :

هدف اصلی ازاین پژوهش جمع آوری نظرات فقهاء وحقوقدانان راجع به مسأله عیب درموردمعامله وخیارعیب درتحلیلی منسجم می باشدکه دربرگیرنده قواعدعمومی مربوط به عیب و همچنین قواعد خاص آن درعقداجاره باشدبامطالعه تطبیقی درحقوق ایران ومصر؛ وهمچنین بایدمتذکرشوم که روشی که در این رساله مورد استفاده قرار می گیرد روش توصیفی تحلیلی است بطوری که ابتداء ماهیت وآثار حقوقی عیب درعقداجاره درحقوق ایران ومصر بررسی شده وسپس به تحلیل آنها پرداخته ام . شایان ذکراست که روشی که پژوهش براساس آن جمع آوری وتکمیل گردیده روش کتابخانه ای است که درآن به کتابخانه هاودانشگاه ها ومراکز پژوهشی مربوطه مراجعه شده وضمن فیش برداری ازمنابع اسنادی دیگر نیز استفاده شده است. به طورکلی به عنوان نتیجه     می توان گفت که موضع حقوق ایران وحقوق مصر دربسیاری ازموارددرخصوص بحث رساله حاضرشبیه به هم می باشند، مگردرپاره موارد که ناشی از تاثیرحقوق ایران ازفقه شیعه وتاثیرحقوق مصرازحقوق فرانسه می باشد. ازجمله بحث مربوط به قبول ارش دراجاره درحقوق مصروعدم قبول آن درحقوق ایران وبحث مربوط به حدود تأثیرفسخ درحقوق مصروحقوق ایران که به نظرمی رسد دربعضی ازاین مواردحقوق ایران ودربعضی مواضع حقوق مصرمنطقی تربوده وبه عدالت نزدیکتراست . البته بایدبه این نکته اشاره کردکه منطقی تربودن یک قانون نسبت به قانون دیگربه سختی تشخیص داده می شود چراکه قانون ها ازعرف های یک محل، فرهنگ ملل وروابط بین افراد آن اجتماع نیز نشأت می گیرد درنهایت باید بیان شودکه تقریبا آنچه که به عنوان فرضیه مطرح گردید درنهایت وپس ازبررسی اثبات می گردد به این معنا که عیب به معنای خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصله شیء رخ میدهد وعین مستاجره معیوب میشود.دراینصورت خیارعیب حادث میگردد.گاهی این خیاربااراده طرفین وگاهی به وسیله قانون ساقط میگردد. درمعامله عین کلی خیارعیب وجود ندارد وباتسلیم مصداق دیگر موضوع منتفی است. این موضوع در حقوق ایران ومصراندکی تفاوت دارد.

مقدمه :

1 طرح موضوع :

از زمانیکه روابط بشری هر روز شلوغ تر و اجتماعات پر رنگ تر شد و انسان با مفهوم قاعده و قانون خصوصا در روابط اقتصادی روزمره آشنا گردید ،  لزوم بهره مندی از برخی الزامات در روابطش بسیار ضروری تر می نمود. این الزامات در پاره ای از موارد مربوط به اخلاقیات و در پاره دیگر جزوه الزامات ناشی از اجبار قاعده و قانون بود. حس اعتماد و پای بندی به اصول کلی درمعاملات امری اخلاقی و در عین حال امری است که قانون نیز آن را امضا نمود و هر ناهنجاری که این هنجار را زیر سوال می برد با برخورد قانون مواجه می شد. یکی از این ناهنجاری ها معیوب بودن معوّض در هر معامله ای بود. از ابتداپیدایش روابط اقتصادی انسان می بایست در قبال عوضی که می دهد معوض سالم و بی عیب دریافت نماید. این اصل از اصول اولیه ی معاملات از ابتدای پیدایش روابط اقتصادی در بین انسان ها بوده است. و یکی از وظایف اصلی قانون در تامین عدالت رفع مشکلات این چنینی در فضای کسب و کاروروابط قانونی افراد بوده و هست. معیوب بودن مورد معامله ، یکی از همان ناهنجاری هایی است که حس اعتماد اشخاص به سلامت معوض را مخدوش نموده و در قرار دادهای معوض و تملیکی ،  علاوه بر خدشه به این حس اعتماد ،  منجر به ورود ضرر و زیان هایی به طرف قرار داد می شود که از نظر عدالت و حقوق نابهنجار و غیر عادلانه است.  

 2 بیان مسئله :

 اهمیت پرداختن به این موضوع و بررسی قواعد عمومی مربوط به عیب و پیش بینی ضمان ناشی از آن از نظر فقها ،  قانون گذاران و حقوقدانان نیز پوشیده نبوده است و این امر هم در حقوق ایران و هم در حقوق مصر مورد توجه قرار گرفته و در قانون مدنی دو نظام حقوقی مزبور ،  موادی به آن اختصاص یافته است.  قواعد مربوط به عیب ، در برگیرنده کلیه عقود معوض و تملیکی بوده و از قواعد عمومی قرار داد ها می باشد که شامل عقد اجاره به عنوان یکی از عقود معوض نیز می شود ،  مگر در مواردی که طبیعت و ماهیت عقد اجاره ،  شرایط و ویژگی های خاص و گامی متفاوت را اقتضاء نماید.

شرایط خاص عقد اجاره باعث شده که حقوق دانان و فقها علاوه بر بررسی قواعد عمومی مربوط به عیب ، در عقد اجاره نیز مباحثی را به عیب و حدوث آن در عین مستاجره اختصاص داده و ضمان ناشی از آن را به طور جداگانه در این عقد بررسی نمایند ، ما نیز از این روش پیروی نموده و جهت بررسی حدوث عیب در عین مستاجره ،  ابتدا به قواعد عمومی مربوط به عیب می پردازیم و سپس چگونگی اعمال این قواعد را در عقد اجاره ، براساس شرایط و ویژگی های خاص این عقد مورد بررسی قرار خواهیم داد.

3 ضرورت واهمیت تحقیق:

یکی از عقود بسیار مهم در قانون هر کشوری عقد اجاره است که شامل اجاره ی شی ،  اجاره ی مرکب ،  اجاره مسکن ،  اجاره محل کسب ، حتی اجاره انسان به عنوان اجیر وسایر انواع عقد اجاره است می شود. دایره وسیع این نوع عقد باعث شده که فقها و حقوقدانان بسیاری اقدام به بررسی وجوه مختلف این نوع عقد نمایند و یکی از این وجوه ،  بررسی عیب در عین مستاجره است که مطالب گسسته ای در کتب مختلف فقهی و حقوقی ایران و همچنین مباحث پراکنده ای در حقوق مصرباعنوان«ضمان عیوب مخفی مورد معامله»، باعث شد که این حقیر سعی در جمع آوری مطالب و مطابقت آنها در حقوق تطبیقی بین قانون ایران و مصر نمایم. از آن جایی که حقوق ایران برگرفته شده از متون فقهی فقه امامیه و حقوق مصر ناشی از حقوق فرانسه و برگرفته شده از متون فقهی اهل تسنن شاخه حنفی است ، امید است بتوانم شباهت ها و تفاوت های این موضوع را در این دو نوع فقه و حقوق مورد بررسی قرار داده و رساله ی قابل استفاده برای پویندگان مطالب علمی فراهم آورم.

4پیشینه موضوع :

در مورد مساله عیب و حدوث آن در عین مستاجره مطالب پراکنده ای در کتب مختلف فقهی و حقوقی مطرح شده ولی این که منحصرا به حدوث عیب در عین مستاجره پرداخته شده جز پایان نامه ای به دستم نرسید ولی از آنجا که با مطالعه پایان نامه ی مزبور متوجه شدم که مطلب فوق و در واقع موضوع فوق می تواند موضوع خوبی برای پایان نامه اینجانب باشد و با عنایت به این که در پایان نامه مطالعه شده ممکن است مطالبی در مورد عیب وحدوث آن در عین مستاجره بیان شده باشد و انصافا مطالب مورد بررسی قرار گرفته بسیار خوب طبقه بندی شده اند و قابل استفاده هستند ولی در باب حقوق تطبیقی بین حقوق ایران و مصر و یا سایر کشورها تحقیقات چندانی صورت نگرفته است. پس برآن شدم با کامل کردن تحقیقات اساتید و دانشجویانی که از مطالب آن ها خصوصا در پایان نامه مزبور بهره بردم قدم کوچکی در تکمیل تبیین این موضوع بردارم. البته شاید ذکر است که این موضوع یعنی حدوث عیب در عین مستاجره موضوع بسیطی است که هنوزقابلیت کار بسیار دارد و قدم کوچک این حقیر در ادامه تحقیقات اساتید و دانشجویان تنها ،  تلاشی است که کودکان نوپا برای راه رفتن در آغازین تلاشهای خود برای پیمودن مسیر پر پیچ و خم زندگی می نمایند. امید است که این رساله ی تحقیقاتی با تمامی عیوب و کاستی هایی که دارد مورد عنایت اساتد و دانشجویان آینده قرار بگیرد و تلاش این جانب صدقات جاریه ای شود که هر چند کم اما راهگشای آیندگان گردد.

و...

NikoFile

مقاله اوراق اجاره به شرط تملیک دولتی ، جایگزینی برای اوراق قرضه

اختصاصی از فی موو مقاله اوراق اجاره به شرط تملیک دولتی ، جایگزینی برای اوراق قرضه دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

مقاله اوراق اجاره به شرط تملیک دولتی ، جایگزینی برای اوراق قرضه

تعداد صفحات:15

فرمت فایل: word

بعد از پیروزی انقلاب اسلامی و تصویب قانون عملیات بانکی بدون ربا، ابزارهای سیاست پولی دچار دگرگونی شد. «عملیات بازار باز» یا «انتشار اوراق قرضه»، که امروز از مهمترین ابزارهای سیاست پولی به شمار می‌آید، به علت مبتنی بودن بر بهره با مشکل قانونی مواجه و از شمار ابزارهای سیاست پولی حذف شد. به دنبال این تحول صاحب نظران پول و بانکداری و اقتصادانان مسلمان به فکر طراحی ابزارهای جایگزینی افتادند که قابلیت و کارایی اوراق قرضه را در نظام بانکداری ربوی داشته باشد.
در این مقاله بعد از تبیین جایگاه و اهمیت «عملیات بازار باز» در انجام سیاستهای پولی به نقد و بررسی ابزارهای جایگزین پیشنهاد شده پرداخته و در پایان ابزار جدیدی پیشنهاد می‌کنیم.
۲- اهمیت عملیات بازار باز
زمانی مقامات پولی بانکهای مرکزی، سیاست تنزیل را مهمترین ابزار سیاست پولی می‌دانستند. بانکها سفته‌های مشتریان خود را تنزیل می‌کردند و سپس آنها را برای دریافت وجه نقد جدید به بانکهای مرکزی می‌سپردند. به این وسیله هم بانکهای تجاری پاسخگوی تقاضای اعتبار تولیدکنندگان بودند و هم سیاست گذاران پولی(با تغییر در نرخ تنزیل مجدد) حجم اعتبارات بانکی و به دنبال آن حجم پول در اقتصاد را کنترل و هدایت می‌کردند. این ابزار اگرچه نسبت به تغییر نرخ ذخیره قانونی، با وقفه زمانی کمتری اثر خود را بروز می‌دهد، ولی با وقفه زمانی قابل توجهی بر متغیرهای اقتصادی است و توان مقابله سریع با ادوار تجاری را ندارد. در این میان سیاست انتشار اوراق قرضه به دلیل سرعت تأثیرگذاری و انعطاف‌پذیری فوق‌العاده، می‌تواند هر زمان و به هر میزان مورد استفاده قرار گیرد. بانک مرکزی با فروش اوراق قرضه به بانکهای تجاری، ذخایر آنها و در نتیجه قدرت وام دهی آنها را هر قدر که بخواهد کاهش می‌دهد؛ همچنانکه با فروش اوراق به مردم قدرت خرید آنها را کاهش می‌دهد. بر عکس با خرید اوراق قرضه قدرت وام دهی بانکها و قدرت خرید مردم را بالا می‌برد. از این رو عملیات بازار باز علاوه بر تنظیم سیاستهای پولی و اعتباری بلند مدت، حربه‌ای در دست مقامات پولی است برای مقابله با بحرانهای تورمی کوتاه مدت و جبران کسری‌های بودجه مقطعی.
با این حال، عملیات بازار باز از نظر فقهی ماهیتی ربوی دارد؛ چرا که خرید و فروش ابتدایی اوراق، مصداق واضح قرض با بهره و ربا و خرید و فروش ثانوی آن نیز تنزیل دین ناشی از رباست که هر دو حرام و باطل می‌باشند. اینجاست که ضرورت طراحی ابزارهای جایگزین عملیات بازار باز رخ می‌نماید

دانلود مقاله خرید یا اجاره دارایی ها کدامیک موجب صرفه جویی در هزینه ها می شوند

اختصاصی از فی موو دانلود مقاله خرید یا اجاره دارایی ها کدامیک موجب صرفه جویی در هزینه ها می شوند دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

چکیده:
امروزه در دنیا معمولاً دیدگاه واحدهای تجاری معطوف به کاهش هزینه ها و بالا بردن کیفیت کالا و خدمات است. مشتری دنبال ارزان ترین کالا و خدمات و با بالاترین کیفیت است. کیفیت کالا شاید مهمترین عامل در دنیای تجاری کنونی باشد ولی بایستی توجه نمود که حتی اگر دنبال کاهش هزینه ها هم باشیم نبایستی کیفیت را فدای قناعت کنیم. در ادبیات ما بهترین واژه ای که شاید بتوان به جای کاهش هزینه ها بکار گرفت عنوان قناعت است.
قناعت حالتی است که از ریخت و پاش جلوگیری می کند و کیفیت را پایین نمی آورد. در شرایط کشور ما تقریباً با قناعت خداحافظی شده است و همین امر موجب گردیده است منابع اقتصادی سرشار کشور را بدون نتیجه هلاک کنیم.
بحث قناعت، یک بحث ریشه دار در فرهنگ و دین مبین اسلا است که بایستی تلاش کنیم مجدداً آن را احیا نمائیم در این نوشتار من در پی آن هستم که با دیدگاه قناعت بحث مربوط به هزینه ها را پیش بکشم. در این رابطه مقوله دارایی ها و منابع اقتصادی مورد بحث قرار گرفته است.
هدف از تحصیل دارایی چیست؟ مگر هدفی غیر از استفاده از دارایی مورد نظر می باشد؟ ش اید در مواردی هدف از دارایی تجمل پرستی است که در دین اسلام مطرود است. در این نوشتار بحث خرید دارایی و اجاره نمودن دارایی به منظور استفاده مطرح گردیده است و با شواهدی نشان داده شده است که اجاره نمودن از نظر اقتصادی و صرفه جویی در امکانات اقتصادی بسیار ارجح تر است.
و لازم است با توقف نسبی تورم، جهت خرید را به اجاره نمودن تغییر دهیم. در دنیای امروزه که تقریباً مشکل تولید کالا و خدمات حل شده است و مشکل در زمینه فروش کالا و خدمات پدیدار شده است اجاره دارایی ها به منظور استفاده می تواند برای طرفین مبادله دارای منافع متعددی باشد.
امید است توانسته باشم ابعاد موضوع را به نحو مناسبی بررسی کرده باشم که بتواند خدمتی به جامعه را در پی داشته باشد به خصوص در شرایط تحولات اقتصادی سرنوشت ساز همچون هدفمند نمودن یارانه آغاز شده است، هماهنگ بتوانیم به پیش برویم.

تبدیل خرید دارایی به اجاره دارای راهی در جهت کاهش هزینه ها
در واحدهای تجاری از جهت واکنش هزینه ها نسبت به فعالیتهای مختلف واحد تجاری دو دسته هزینه ثابت و متغیر و یک دسته پائین وجود دارد. معمولاً هزینه های ثابت در قبال فعالیت واکنشی از خود نشان نمی دهند و ثابت باقی می مانند بنابراین از زمره قابلیت برنامه ریزی و کنترل خارج هستند.
در حالیکه هزینه های متغیر با توجه به عاملی که تحت تأثیر آن قرار دارند تغییر می کنند قابلیت برنامه ریزی و کنترل را دارند و می توان در قبال آنها پاسخگو بود در حالیکه هزینه های ثابت قابلیت پاسخگویی چندان در قبال آنها وجود ندارد.
بنابراین شاید بهترین طریق قابل کنترل نمودن هزینه ها، متغیر نمودن آنها است. هزینه های متغیر تنها زمانی وجود دارد که فعالیتی انجام می شود با خاتمه فعالیت آنها نیز متوقف می گردند. بنابراین در این نوشتار در پی آن هستیم که هزینه ها را طبقه بندی نموده و مشخص کنیم به چه طریقی می توان قابلیت برنامه ریزی و کنترل و به دنبال کاهش هزینه ها را عملی نمود. اجاره دارایی به جای خرید دارای بهترین طریق کاهش هزینه های مربوط به دارایی هایی است که در عملیات واحدهای تجاری بکار گرفته می شود.

خرید دارایی ها
مشخص است که هدف اصلی از یک دارای یا امکانات استفاده از آن است هدف اصلی مالکیت نیز معمولاً فراهم نمودن امکان استفاده از دارایی است. وقتی دارایی خریداری می گردد کل انتفاع آتی آن در قالب یک مبلغ کلان به صورت یکجا پرداخت و یا تعهد پرداخت آن به عهده گرفته می شود.
همانطوری که گفته شد قیمت خرید معمولاً قیمت کلانی است بابت استفاده از یک دارایی که به صورت یکجا پرداخت یا تعهد پرداخت آن به عهده گرفته می شود. ساختمانی که به چندین میلیون تومان خریداری می شود مگر غیر از استفاده از آن هدف دیگری می تواند در پی داشته باشد.
مشکلاتی که خرید دارایی می تواند در پی داشته باشد به قرار زیر است:
الف) از نظر مالی قسمتی از بنیه مالی واحد تجاری را به خود اختصاص می دهد یعنی امکانات ساختمانی را افزایش می دهد ولی موجب بروز مشکلات در رابطه با مهمترین دارایی واحد تجاری یعنی وجه نقد می گردد. مبلغ زیادی یکجا پرداخت می گردد در حالیکه هدف استفاده تدریجی از دارایی است دارایی مجموعه ای از خد مات است که به تدریج حاصل می گردد.
چطور می توان وام میلیاردی خرید ساختمان با سود 14% را از نظر اقتصادی توجیه نمود در صورتیکه ابر وضعیت واحد تجاری را مورد بررسی قرار دهیم می بینیم به زحمت در حدود 2% خالص دارایی ها بازدهی دارد.

ب) ظرفیت بلا استفاده:
در صورتیکه بتوان از امکانات به صورت کامل بهره برداری نمود خرید دارایی دارای توجیه اقتصادی است در صورتیکه بخشی از ظرفیت بدون استفاده باشد به مفهوم این است پول بابت مواردی می دهیم که از آن استفاده نمی کنیم. مانند این است که برای جابجایی 20 نفر از یک اتوبوس 40 نفره استفاده کنیم در این حال بابت 20 صندلی بدون استفاده داریم منابع اقتصادی اختصاص می دهیم در واقع هر نفر به اندازه 20 نفر برای ما هزینه دارند اگر به امکانات اطرافمان نگاه کنیم می بینیم ظرفیت بلا استفاده پیدا می کند خیابانها تبدیل به پارکینگ شده اند پارکینگ اتومبیل هایی که اوقات کمی از آنها استفاده می شود و ما را از نظر اقتصادی در تنگنا قرار می دهد.

پ) هزینه نگهداری امکانات
وقتی دارایی تحصیل می گردد جهت حفظ وضعیت آن لازم است مخارج تعمیر و نگهداری، عوارض، مالیات و هزینه های دیگری پرداخت گردد در حالیکه اگر به جای خرید متوسل به اجاره شویم چنین مخارجی نخواهیم داشت. این مخارج در صورتی توجه دارند که میزان استفاده از دارایی زیادی باشد میزان استفاده از دارایی چه رابطی به خرید آن دارد، هدف عمده تحصیل دارایی استفاده از دارایی است نه اینکه هدف مالکیت دارایی باشد حتی مالکیت نیز بایستی تابع استفاده از دارایی باشد.

ت) پرداختهای مالیاتی
در کشور ما قانون مالیاتهای مستقیم به صورتی است که اجاره دارایی نسبت به خرید آن دارای صرفه مالیاتی است. یعنی چنانچه واحد تجاری دارای یک باب ساختمان باشد از نظر مالیاتی تنها هزینه های قابل قبول هزینه استهلاک و هزینه های تعمیر و نگهداری (در حد عرف) می باشد.
ولی چنانچه واحد تجاری ساختمانی را اجاره کند کل هزینه اجاره از نظر مالیاتی قابل قبول است. واضح است هنگامیکه شخصی ملکی را به اجاره می دهد معمولاً اجاره در حدی است که بیشتر از هزینه استهلاک و تعمیرات می باشد. در واقع بایستی اضافه بر آنها مبلغی برای مالک باقی بماند. در هنگام خرید دارایی معمولاً خرید مالیاتی پرداخت می کند که این پرداخت مالیاتی بابت مالکیت دارایی است نه استفاده از آن، لذا این بار مالیاتی می توان گفت تقریباً منافع در پی ندارد مالیات زمانی می تواند مافع در پی داشته باشد که از دارایی استفاده شود.
مثال دیگر وجوه نقد است اگر یک واحد تجاری جهت انجام فعالیتهایش از وجه نقد موجود استفاده کند هیچ صرفه مالیاتی برایش در پی ندارد ولی اگر از بانک یا مؤسسه مالی دیگری تأمین مالی کند از نظر مالیاتی هزینه های بهره جزء هزینه های قابل قبول از جهت مالیاتی می باشد.

ث) از مدل افتادن یا ناباب شدن
در دنیای امروزه عاملی که بیش از همه در استهلاک دارایی ها تأثیر دارد تغییرات و تحولات فنی است به نحوی که دیگر مانند گذشته استفاده یا گذشت زمان عامل مهم استهلاک نیست. چنانچه دارایی حتی از پوشش خارج نشود و مورد استفاده قرار نگیرد بعد از مدتی می گویند مستهلک گردیده است.
در این حالت چنانچه داراییی خریداری شود همواره در معرض ناباب شدن قرار می گیرد در حالیکه اجاره نمودن دارایی چنین مشکلی را برای مستأجر در پی ندارد. تحولات سریع فنی موجب می گردد قسمت عمده سرمایه اشخاص در دارایی های سرمایه گذاری گردد که سریع از رده خارج می شوند و بحث جایگزینی از طریق می تواند شخص درگیر مشکلات مالی نماید که منافع زیادی در پی ندارند.

ج) مخارج بیمه ای
معمولاً در کشور ما همچون کشورهای دیگر بیمه پوشش خطرات را در پی دارد. حق بیمه دارایی ها معمولاً بر اساس زمان می باشد و چنانچه استفاده از دارایی در نظر گرفته شود یک معیار ثانویه است.
بنابراین هنگامیکه دارایی خریداری می شود بدون توجه به استفاده یا عدم استفاده از دارایی لازم است حق بیمه آن پرداخت گردد. در واقع مخارج بیمه ای، مخارج ثابت می باشند که قابلیت برنامه ریزی و کنترل و در پی آ ن پاسخگویی برای مدیریت واحد تجاری در رابطه با آنها وجود ندارد. خرید دارایی ها موجب تحمیل مخارج بیمه ای به خریدار می گردد.

چ) سایر مخارج
خرید دارایی موجب مخارجی دیگر نیز چون آموزش کارکنان به منظور استفاده از دارایی، حراست از دارایی و مصرفی بودن دارایی را در پی دارد اگر به کامپیوترها توجه شود طوری ساخته می شوند که امکان بهبود در آن وجود داشته باشد شرکتهای سازنده به این خاطر این موضوع را مدنظر قرار می دهند که در کشورهای توسعه یافته معمولاً چنین دارایی هایی به جای اینکه خریداری شوند اجاره می شوند.
واضح است هنگامیکه تولید کننده ای کالای خود را می فروشد معمولاً تکالیف بعدی را از خود سلب می کند در حالیکه اگر به شکل اجاره واگذار کند با توجه به اینکه دارایی بعد از مدت اجاره ممکن است عودت داده شود امکان نوآوری و اصلاح آن را جهت تأمین منافع بیشتر خود در نظر می گیرد.

مزیت اقتصادی خرید دارایی
تنها مزیت اقتصادی خرید دارایی بهره گیری از شرایط تورمی و افزایش قیمتها است در شرایط تورمی، اشخاص به منظور حفظ قدرت خرید خود تلاش می کنند تا آنجائیکه امکان دارد دارایی های غیر جاری را خریداری کنند تا از منافع تورمی بهره مند گردند.
یعنی در این حالت نگهداری پول به زیان اشخاص است چون پول دارایی حقیقی نیست بلکه یک دارایی اعتبار است. بایستی توجه نمود که تورم حالتی است که حتی عرضه کننده کالا و خدمات نیز از آن بیزار است و در بلندمدت عرضه کننده را نیز دچار مشکل می کند. بنابراین در یک اقتصاد سالم همگی سعی دارند تورم در حد بالایی وجود نداشته باشد تا امکانات اقتصادی به راحتی بچرخند.
آیا اگر نرخ تأمین مالی وام از مؤسسات مالی در کشور ما بیش از تورم بود باز هم تقاضای دریافت وام در حد بالایی قرار داشت؟
مشخص است که چنین نیست افراد جامعه از نظر اقتصادی هشیارند و با توجه به فاصله بین نرخ تأمین مالی و نرخ تورم تناقضی وامهایی هستند که کمترین میزان بهره را دارند. در حالتی که تورم در حد معقولی باشد خرید دارایی هیچگونه بازده اقتصادی مازاد بر استفاده از دارایی را در پی ندارد. بنابراین خرید دارایی خودبخود جای خود را با اجاره دارایی به منظور استفاده تغییر می دهد.

مزایای اجاره نمودن دارایی ها:
اجاره عقدی است که از آن طریق مستأجر در ازاء پرداخت مبالغ مشخص بر اساس مبنای مشخص مدتی دارایی را جهت استفاده در اختیار می گیرد. در این حالت مالکیت دارایی فقط از جهت نقل و انتقال آن وجود ندارد بلکه مستأجر مطابق قرارداد می تواند از دارایی استفاده نماید.
اجاره نمودن دارایی دارای مزایای به شرح زیر است:
1- مستأجر تنها زمانی دارایی را اجاره می کند که به آن نیاز دارند. در واقع این جا بحث استفاده از د ارایی مطرح است و در صورتی که فعالیتی در پی نباشد مستأجری دارایی را در اختیار نمی گیرد.
مثلاً یک واحد تجاری می تواند جهت جابجایی کارکنانش با یک آژانس قرارداد ببیند در این صورت تا زمانی که نیاز باشد اجاره را ادامه می دهد اگر جابجایی خاتمه یابد نیازی به آژانس و اجاره نمی باشد.
2- مدیریت واحد تجاری با انعقاد قرارداد در این زمینه از خود رفع تکلیف نموده و کار را به دیگری می سپارد چنانچه موجر در ارا ئه خدمات اجاره ای دچار مشکل گردد بایستی طبق قرارداد تعهدات مربوط را به عهده گرفته و جبران خسارت نماید.
مهمترین مزیت در این حالت برای یک و احد تجاری محدود کر دن دوایر و قسمتها در واحد تجاری و متمرکز کردن تلاشهای آن در جهت بسط و متنوع نمودن کالا و خدمات واحد تجاری است.
مثلاً چنانچه یک دانشگاه جهت جابجایی کارکنانش با یک آژانس قرار داد م نعد نماید در این صورت دیگر ناز به بخش ایاب و ذهاب ندارد و می تواند امکاناتش را در جهت دگیری سوق دهد و تمرکز بر فعالیت اصلی اش گردد.
مگر ایرادی دارد یک دانشگاه حتی خدمات کتابخانه ای را با انعقاد قرارداد از موسسات دیگری دریافت نماید و موجبات صرفه جویی در هزینه ها را به عمل آورد.
وقتی وارد برخی از مؤسسات می شویم آنقدر قسمت و دایره می بینیم که سرگردان می شویم کجا برویم در حالیکه با برون سپاری و اجاره کردن می توانیم خود را از این سرگردانی نجات دهیم.

3- در اجاره ظرفیت بلااستفاده وجود ندارد
می توان با اجاره نمودن امکانات بحث ظرفیت استفاده نشده را خاتمه داد. یعنی در صورتیکه نیاز کمتری وجود داشته باشد حدود و حوزه اجاره محدود می گردد اگر سری به کتابخانه های دانشگاه ها بزنیم می بینیم دارایی های زیادی سرمایه گذاری شده است که خیلی کم از آنها استفاده می گردد و ظرفیت بلا استفاده به چشم می خورد. مگر نمی شود در یک شهر تمامی موسسات آموزشی با هم هماهنگ شوند با یک شرکت در جهت ارائه خدمات کتابخانه ای قرارداد ببندد تا از امکانات به نحو بهتری و با هزینه کمتر استفاده گردد.

فرمت این مقاله به صورت Word و با قابلیت ویرایش میباشد

تعداد صفحات این مقاله 14   صفحه

پس از پرداخت ، میتوانید مقاله را به صورت انلاین دانلود کنید

تحقیق در مورد وضعیت اجاره محل کسب و پیشه تجارت

اختصاصی از فی موو تحقیق در مورد وضعیت اجاره محل کسب و پیشه تجارت دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

لینک پرداخت و دانلود *پایین مطلب*

فرمت فایل:Word (قابل ویرایش و آماده پرینت)

تعداد صفحه27

فهرست مطالب

حق کسب و پیشه و تجارت

مبنای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

سرقفلی

1. اختیارات مالکانه

نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376

چکیده: قوانین مربوط به تنظیم روابط موجر و مستأجر به علت شیوع اجاره، از مهمترین قوانین هر کشور محسوب می‌شوند. همچنین، بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از بحثهای مهم اجارة محلهای تجاری هستند. قانونگذار جمهوری اسلامی ایران در سال 1367 با تصویب جدیدترین قانون روابط موجر و مستأجر، تغییرات عمیقی در این زمینه به وجود آورد، که شایستة کنکاش و بررسی است. مقالة حاضر به اختصار، ضمن بررسی مفهوم این دو واژه و ضرورت یا ضرورت نداشتن چنین تقسیم‌بندی، به بررسی مبانی این دو نهاد حقوقی می‌پردازد، سپس پیشینة آنها را به اشاره از نظر می‌گذراند. بخش دیگر این مقاله ضمن اشاره به تفاوتهای این قانون با وضعیتهای پیش‌بینی شده در قوانین سابق، به داوری در زمینة کم و کیف مفهوم سرقفلی، با معنای مورد نظر این قانون می‌پردازد.

مقدمه

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از مهمترین مباحث مربوط به اجاره است که جایگاه بسیار مهمی در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته، تغییر و تحول این نهاد حقوقی و تقنین در این باب همیشه حساسیت‌زا و بحث‌انگیز بوده است که خود دلیل بر نقش مهم و فراگیر این نهاد در عرصه اقتصادی اجتماع می‌باشد.

مجلس شورای اسلامی در سال 1376، آخرین قانون مربوط به موجر و مستأجر را به تصویب رساند. از جمله مباحث تغییر یافته در این زمینه، بحث سر قفلی بود که دستخوش تحولات عظیمی گردید. مقالة حاضر، درصدد بررسی نکات مثبت و منفی این قانون در زمینة یاد شده است. لیکن این بررسی میسر نیست، مگر بعد از ارائه مباحثی در جهت تبیین تفاوت بین«سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت»، مبنای این دو حق، پیشینة حق کسب و پیشه و تجارت، و نظر فقها در موضوع یاد شده. لذا قبل از بحث و بررسی قانون جدید، زمینه‌های اجتناب‌ناپذیر این مباحث را فراهم می‌آوریم.

1.‌ تعریف سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

حق سرقفلی که در حقوق فرانسه به عنوان «Propriete Commercial» و در بعضی موارد «Pas de Porte» نامیده شده است، عبارت است از«حقی که

دانلود مقاله اجاره به شرط تملیک

اختصاصی از فی موو دانلود مقاله اجاره به شرط تملیک دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

اجاره به شرط تملیک

مقدمه:
بالا بودن بهای مسکن از یک طرف و پایین بودن دستمزد از طرف دیگر، مردم را نیازمند آن دسته از نهادهای حقوقی ساخته که به وسیله آن بتوانند قبل از پرداختن کامل پول، حق تصرف و استفاده از مسکن را به دست آورند. یکی از نهادهای حقوقی رایج برای این منظور، قرارداد "اجاره به شرط تملیک" است. اجاره به شرط تملیک عنوان جدیدی است که در سال های اخیر به لحاظ نیازهای روز، در عرصه حقوقی کشور وارد شده است که در آن طرفین قرارداد با قصد این که عین مال تا پایان مدت در اجاره مستاجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط به ملکیت مستاجر دراید، به تشکیل عقد مبادرت می ورزند.
طرفین این قرارداد می توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند. اما بیش تر میان بانک ها و اشخاص خصوصی منعقد می شود تا از این راه تضمین های کافی بر رعایت مصلحت حقوق دولتی اخذ گردد و تخلف مستاجر از شرایط قرارداد توجیه کننده عدم انتقال مال به وی باشد. در قرارداد اجاره به شرط تملیک از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده می گردد به صورتی که برای مدتی منافع و پس از آن عین، به مستاجر تملیک می شود. موجر می داند پس از انقضای مدت و انجام شرایط توسط مستاجر، دیگر مالکیتی به عین مستاجره ندارد؛ اما در صورت تخلف مستاجر، مال همچنان در ملکیت موجر باقی خواهد ماند.
استفاده فراوان از این قرارداد در سال های اخیر، لزوم شناسایی ماهیت و احکام آن را ضروری کرده است. در این نوشتار سعی بر آن است که با توجه به مفهوم جدید این قرارداد و عدم پیش بینی آن در منابع فقهی- حقوقی و قانون مدنی، با تحلیل ماهیت قرارداد مذکور، احکام و مقررات حاکم بر آن را تبیین و مشخص نماییم. پژوهش انجام یافته در سه گفتار به تحلیل و بررسی قرارداد اجاره به شرط تملیک پرداخته و در پایان نتیجه گیری و پیشنهادات آمده است.
در کشور ما اصطلاح "اجاره به شرط تملیک" در متون قانونی پیش از انقلاب اسلامی دیده نمی شود. این اصطلاح ابتدا در "ایین نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک" مصوّب 26/8/1361 شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا –بهره- مصوّب 8/6/1362 به کار گرفته شد و در ماده 57 ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی و ایین نامه فصل سوم عملیات بانکی بدون ربا مصوّب 12/10/1362 هیأت وزیران تعریف شد و چگونگی و شرایط تنظیم قرارداد مذکور در ماده 58 تا 65 ایین نامه یاد شده بیان گردید. در ماده 57 این ایین نامه چنین آمده است: «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.»[2] ارایه تعریف فوق به استناد اختیاری است که قانونن گذار به هیات وزیران اعطا کرده است؛ لذا باید آن را مورد تایید قانون¬گذار دانست و چنین فرض نمود که قصد قانون¬گذار از "اجاره به شرط تملیک" در قانون عملیات بانکی بدون ربا، همین تعریفی است که توسط هیات وزیران بیان گردیده است؛ پس ضابطه قانونی حاکم بر تعریف این قرارداد، تعریف مندرج در ماده 57 ایین نامه مذکور است.
تعریف و ماهیت :
اجاره، در لغت به معنی « پاداش عمل، اجرت و مزد » و در اصطلاح عبارت از « تملیک منفعت معلوم به عوض معلوم »
اجاره دهنده را « موجر » و اجاره کننده را « مستاجر » و مورد اجاره را « عین مستاجره » و عوض را « مال الاجاره » نامند. لذا انجام اجاره به شرط تملیک عمدتاً مستلزم آن است موجر بر مال مورد اجاره تملک یافته و قدرت تسلیم آن به مستاجر را داشته باشد و در عین حال عین مستاجره با استیفا منفعت از آن باقی بماند. بانک می تواند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی، واحدهای مسکونی ارزان قیمت به منظور فروش اقساطی و یا اجاره به شرط تملیک احداث نمایند.بانک می تواند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند. چنان که گفته شد، اجاره به شرط تملیک به عنوان قراردادی خاص، سابقه ای در فقه و قانون ندارد؛ به همین جهت حقوق¬دانان بسیاری به بررسی این عقد نپرداخته اند. در حقوق اروپایی قراردادی مشابه با عنوان "اجاره فروش" شناخته می شود و «آن عقدی است که صاحب مال غیرمنقول به متعامل، که به ظاهر مستاجر است، شرط می کند که پس از دادن چند قسط، مالک عین مستاجره شود. این عقد را بیع می دانند و آثار بیع را دارد.»ولی در مقررات ایران چنین عقدی مورد شناسایی قرار نگرفته است.
تشخیص ماهیت اجاره به شرط تملیک مستلزم تحلیل عناصر تشکیل دهنده آن مطابق تعریف مندرج در ایین نامه از سویی و بررسی قصد واقعی منعقد کنندگان آن از سوی دیگر است؛ زیرا مفهوم و معنای حقیقی الفاظ تعریف باید در راستای اراده طرفین عقد، تبیین و تفسیر گردد. بروز دوگانه این قرارداد، موجبات تردید نسبت به ماهیت اصلی آن را فراهم کرده است. ظاهراً طرفین، اراده های خویش را در قالب اجاره شکل می دهند و ارکان اصلی این عقد را محقق می سازند؛ اما نتیجه ای را که به صورت شرط ضمن عقد می گنجانند، منجر به حصول ملکیت عین مستاجره برای مستاجر می شود. به عبارت دیگر،قرارداد تا قبل از انقضای مدت تراضی به صورت اجاره و پس از آن به صورت بیع جلوه گر می شود. در این که ایا چنین قراردادی بیع است یا اجاره، نظریات مختلفی به شرح زیر ابراز شده است:
1. آن¬چه واقع شده اجاره است؛ چرا که دو طرف خواسته اند متصرف مال، تنها از منافع آن استفاده کند. شرط تملک در این اجاره چهره فرعی دارد و مانند هر شرط دیگر تابع عقد اصلی است.
2. از آن¬جا که عقد، تابع قصد واقعی است و در فرض ما هدف اصلی فروش کالاست که اجاره "مقدمه" آن قرار می گیرد، آنچه واقع شده "بیع" است. به بیان دیگر، اجاره سرپوشی برای تقسیط ثمن و صورت گرفتن بیع است.
3- این نظریه، قرارداد را بین دو طرف نافذ می داند و آثار اجاره را بر آن بار می کند؛ ولی در برابر اشخاص ثالث قرارداد را بیع تلقی می کند تا به آن صدمه ای نرسد؛ پس در عین حال که پیش از پایان مدت و پرداختن اقساط، مستاجر شناخته می شود؛ اما طلبکاران او، به ویژه در مورد ورشکستگی، می توانند مورد اجاره را از اموال بدهکار بشمارند. درنتیجه موجر نمی تواند به عنوان مالک عین، خواهان رد مال شود.
4- در موردی که عین اجاره، خود به خود به تملک مستأجر می انجامد، اقساط اجاره بها در واقع ثمن است که به تدریج پرداخته می شود؛ پس اجاره صوری است و رابطه دو طرف را باید تابع بیع شمرد؛ ولی در فرضی که کالای مورد نیاز برای مدتی اجاره داده می شود و مستاجر حق تملک آن را در مدت معین پیدا می کند، آن¬چه واقع می شود اجاره است که با وعده یک طرفی بیع همراه شده است.
تعریف طبق آیین نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا:
اجاره به شرط ملکیت، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد. بانک می تواند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، به عنوان موجر، مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک نماید. بنابراین بانک منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیرمنقول مورد نظر را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می دهد.

پیشینۀ قرارداد «اجاره به شرط تملیک» در حقوق انگلیس و آمریکا
خاستگاه این نوع قرارداد «حقوق کامن لا» است و قانونگذار انگلیس پس از آنکه پیشتر قوانینی به طور موردی به تصویب رسانده بود در سال 1974 میلادی اقدام به تصویب قانون اعتبار مصرف کننده کرد. البته این به این معنی نیست که پیش از تصویب این قانون، چنین قراردادی متداول نبوده است بلکه قرارداد اجاره به شرط تملیک سابقه‌ای فراتر از قوانین مربوط به خود دارد. به گونه‌ای که در سال 1864 شرکت تولید کننده چرخ خیاطی موسوم به singer اقدام به ساخت چرخ دوزندگی نمود و از آن‌رو که مصرف کنندگان با کالای مزبور آشنایی نداشتند ازخرید آن استقبال نکردند و شرکت مذکور اعلام کرد مردم می‌توانند چرخ دوزندگی را از شرکت اجاره نمایند و هر زمان تمایل پیدا کردند آنرا خریداری کنند و در صورت خرید، اجاره بهای پرداخت شده، قیمت تلقی خواهد گردید. شرکت با این روش توانست مردم را از تردید ورود به انعقاد چنین قراردادی بیرون آورد و اشتیاق آنها را به خرید کالایش به دست آورد. پس از این شرکت، شرکت واگن نیز چنین قراردادهایی را منعقد کرد و به تدریج، چنین قراردادهایی به نام قرارداد Hire-purchase خوانده شدند.در آمریکا نیز در سال 1877 میلادی شرکت«Bell» علیرغم نیازش به تأمین تجهیزات گران قیمت، توانایی خرید آنها را نداشت. از همین رو برای به دست آوردن این تجهیزات اقدام به انعقاد قرارداد اجاره بلند مدت کرد، به این ترتیب که به مدت دوام اقتصادی (عمر مفید)، آن تجهیزات در اختیار شرکت Bell قرار گرفت. استفاده از قرارداد اجاره ساده به مدت دوام اقتصادی (عمر مفید) که در طول مدت اجاره همزمان با بهره‌برداری، قیمت واقعی کالا تحت عنوان اجاره بها به موجر پرداخت می‌شد به تدریج مفهوم جدیدی تحت عنوان Leasing یا اجارۀ اعتباری پیدا کرد.
این قرارداد در قانون 1965 انگلیس چنین تعریف شده بود: «اجاره به شرط تملیک، توافقی است که به موجب آن کالاهایی اجاره داده می‌شود و تحت شرایط آن، اجاره گیرنده می‌تواند کالاها را خریداری کند یا به موجب آن، مالکیت کالاها می‌تواند به اجاره گیرنده منتقل گردد».

پیشینۀ قرارداد «اجاره به شرط تملیک» در حقوق ایران
در سال 1354 هـ.ش شرکت لیزینگ ایران تحت مدیریت بانک تجارت و در سال 1356هـ.ش نیز شرکت لیزینگ صنعت و معدن تحت مدیریت بانک صنعت و معدن فعالیت خود را آغاز کردند، در ابتدا بی‌آنکه از اصطلاح «قرارداد اجاره به شرط تملیک» استفاده کنند اعطاء اعتبار، در قالب قراردادهای «اجاره – خرید»را در پیش گرفتند. میزان کل تسهیلات اعطایی این دو شرکت تا پایان سال 1362هـ.ش فقط 396 میلیون ریال بوده است که این خود نشان از عدم استقبال مردم از اینگونه قراردادها داشته است ولی به یکباره به دلیل رویکرد بنگاههای اعتباری و اقتصادی به این صنعت، تعداد این شرکت‌ها تا پایان سال 1383 به 202 شرکت نایل می‌شود و تسهیلات اعتباری اعطاء شده به رشد فزاینده‌ای می رسد.
اصطلاح «اجاره به شرط تملیک» برای اولین بار در آیین نامه موقت اجرایی «اجاره به شرط تملیک» مصوب 26/8/1361 شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا، مصوب 8/6/1362 به کار گرفته شد و در ماده 57 آئین نامه تسهیلات اعطایی بانکی مصوب 12/10/1362 هیأت وزیران، تعریف شد و چگونگی و شرایط تنظیم قرارداد مذکور در ماده 58 تا 65 آئین نامه یاد شده بیان گردید.
در تعریف ذکر شده در ماده 57 آئین نامه تسهیلات اعطایی بانکی مصوب 1362 هیأت وزیران آمده است: «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد.»
ماده 12 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 8/6/1362 نیز مقرر داشت: «بانکها می‌توانند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور صنعت و معدن، کشاورزی و خدمات، اموال منقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر خرید و مصرف و یا استفاده مستقیم مال و اموال مورد درخواست خریداری نموده و با اخذ تأمین به صورت اقساطی به مشتری بفروشند.» و همین اجازه در ماده 58 و 59 و 60 آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب هیأت وزیران (تصویب نامه شماره 88620) به شکل دیگری به بانکها داده شد.
بنابر این کاربرد اصطلاح اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران از پیشینه‌ای بیش از آنچه که ذکر شد برخوردار نیست و از همین رو ابتدا باید مفهوم این قرارداد را در خاستگاه خود بررسی کرد و سپس به مفهوم انتقال یافته آن به حقوق ایران پرداخت.

مفهوم قرارداد «اجاره به شرط تملیک» در حقوق خارجی:
اصطلاحات متعددی در حقوق خارجی برای قراردادهایی که ما همه آنها را تحت عنوان، «قرارداد اجاره به شرط تملیک» می‌شناسیم متداول بوده است.
اصطلاح Hire-purchase شاید اولین اصطلاحی باشد که برای ارائه مفهوم قرارداد اجاره به شرط تملیک در حقوق انگلیس به کار رفت و در ماده 189 قانون اعتبار مصرف کننده، مصوب 1974 میلادی چنین تعریف شد: «این قرارداد، که غیر از توافق بر بیع مشروط است، قراردادی است که:
الف) بر پایۀ آن، کالا به مستأجر در ازاء پرداخت اقساط از سوی او، اجاره داده می‌شود.
ب)زمانی مالکیت کالا به مستأجر انتقال می‌یابد که شرایط توافق شده از سوی مستأجر انجام شود و یک یا چند مورد از موارد زیر اتفاق افتد 1-حق اختیار خرید، از سوی مستأجر، اعمال شود 2-هر دو طرف اعمالی را که تعهد کرده‌اند، انجام داده باشند 3-هر حادثه مشخصی که براساس عقد قرار بوده اتفاق بیافتد، اتفاق افتاده باشد.»
بنابر این چه این قرارداد را Hire-purchase بنامیم، همانگونه که انگلیسی‌ها آن را به این نام خوانده‌اند و چه آن را Leasing بنامیم، همانگونه که آمریکایی‌ها چنین نامیده‌اند و چه آن رامانند فرانسوی ها Credit-Bail بنامیم، همگی مفید این معنی هستند که مستأجر در پایان مدّت اجاره اختیار خرید پیدا می‌کند.
آنچه که اهمیت دارداین است که پس از آنکه تاسیس حقوقی جدید در حقوق انگلیس و حقوق دیگرکشورهای اروپایی وارد شد، جایگاه ویژه‌ای را به خود اختصاص داد و اکنون می‌توان گفت که از قواعد و ویژگی‌های خاص خود برخوردار است. اگر چه در ابتدای ورود چنین تأسیسی در حقوق آنها، حقوقدانان تلاش می‌کردند تا ویژگی و ماهیت آن را با یکی از قراردادهایی که تا آن روز شناسایی کرده بودند انطباق دهند ولی به زودی دریافتند که باید جای ویژه‌ای برای این تأسیس حقوقی باز کنند که بتواند ویژگیهای انحصاری آن را پوشش دهد.
تأسیس حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک، در حقوق کشورهای عربی هم وارد شده است و در حقوق آنها با نام‌های «شراء مؤاجره» و «ایجار مبایعه» و «ایجار مقرون ببیع» به مفهوم «قرارداد اجاره به شرط تملیک» اشاره می‌شود.و حقوقدانان مصری نیز این قرارداد را «الایجار الساتر للبیع» نامیده‌اند.
قانون مدنی اتیوپی در مواد 2728-2412 و قانون مدنی لیبی در ماده 419، عراق در ماده 534 و سوریه در ماده 398 قرارداد اجاره به شرط تملیک را پذیرفته‌اند و در همۀ آنها به مفهوم اختیار خرید از سوی مستأجر پس از پرداخت اقساط اجاره بها تأکید شده است و در شکل معمولی اجاره به شرط تملیک، مستأجر بلافاصله پس از عقد، حق تصرف در کالا را پیدا می‌کند و در قبال آن، درصدی از مبلغ مقرر را نقداً به مالک می‌پردازد. وقتی مستأجر باقیمانده مبلغ مقرر را به صورت اقساط پرداخت کرد، مالکیت کالا به مستأجر انتقال می‌یابد

ویژگیهای اجاره به شرط تملیک:
خصوصیات و ویژگیهای اجاره به شرط تملیک را می توان به شرح ذیل برشمرد:
1- اجاره به شرط تملیک عقدی است لازم و طرفین، متعهد به انجام تعهدات خود طبق قرارداد می باشند و حق فسخ قرارداد را ندارند مگر در موارد خیارات و یا به شرط ضمن عقد که اختیار فسخ قرارداد برای یک و یا هر دو طرف پیش بینی شده باشد.
2- اجاره به شرط تملیک از تسهیلات میان و بلند مدت بانک بوده که جهت گسترش امور تولیدی، خدماتی و مسکن کاربرد دارد.
3- مدت اجاره به شرط تملیک نباید از طول عمر مفید اموال موضوع معامله تجاوز نماید و انجام این معاملات در مورد اموالی که طول عمر مفید آنها کمتر از دو سال باشد برای بانک مجاز نمی باشد.
4- در اجاره به شرط تملیک مستاجر نقش امین را ایفا نموده ضامن تلف شدن مورد اجاره نخواهد بود. مگر در صورت تفریط و تعدی و یا در صورتی که ضمن عقد شرط ضمان منظور شده باشد.
5- در اجاره به شرط تملیک می توان هر شرطی را که مخالف ماهیت و مقتضای عقد و نیز مغایر شرع مقدس اسلام نباشد و در صورتی که مورد قبول و رضایت طرفین باشد در قرارداد منظور نمود. اهم شرایط ضمن عقد که علاوه بر شرط ضمان و شرط اختیار فسخ برای بانک طبق قانون عملیات بانکی بدون ربا و آیین نامه و دستورالعملهای اجرایی مربوط توسط بانک در قراردادهای اجاره به شرط تملیک منظور می شود، عبارتند از:
الف- شرط مباشرت: یعنی اینکه مستاجر راساً در استیفاء منافع از عین مستاجره ( مگر در موارد قهری و اضطراری به تشخیص بانک ) مباشرت نماید.
ب- شرط بیمه: بدین ترتیب که در طول مدت اجاره، عین مستاجره به هزینه مستاجره به نفع موجر بیمه شود.
ج- شرط نگهداری و کاربرد صحیح اموال، پرداخت هرگونه هزینه تعمیرات، عدم ایجاد هرگونه تغییر، پرداخت کلیه مالیاتها و عوارض متعلقه.
6- بانک فقط به عنوان موجر و منحصراً بنابر درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیرمنقول را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می دهد. خرید اموالی که به تشخیص بانک مصرف انحصاری و یا محدود داشته و یا براثر نصب و بهره برداری، استفاده مجدد از آن مقرون به صرفه نباشد مجاز نخواهد بود مگر درصورت اخذ تضمینات اضافی.
7- در اجاره به شرط تملیک، چون مالکیت مورد اجاره تا پایان مدت قرارداد و پرداخت کلیه مال الاجاره همچنان به نام بانک بوده و به مستاجر منتقل نمی گردد و بانک از بازگشت منابع اطیمنان کامل دارد لذا اخذ وثیقه یا تضمین اضافی خصوصاً در مورد اموال غیرمنقول ضرورتی ندارد.

نحوه تعیین مال الاجاره و تقسیط آن:
مبلغ مال الاجاره با توجه به قیمت تمام شده و سود مورد انتظار بانک با توجه به مدت اجاره تعیین می گردد و دریافت این مبلغ توسط بانک می تواند به اقساط مساوی و یا غیرمساوی در سررسید های معین باشد. ضمنا سود مورد نظر بانک در مورد اجاره به شرط تملیک تولیدی ( صنعتی، معدنی، کشاورزی و ساختمانی ) و خدماتی طبق نظر شورای پول و اعتبار تعیین می گردد.

پیش پرداخت اجاراه به شرط تملیک:
به منظور حسن اجرای تعهدات مستاجر، بانک قبل از انعقاد قرارداد حداقل 20% از قیمت تمام شده اموال موضوع اجاره به شرط تملیک را بابت قسمتی از مال الاجاره برای طول مدت اجاره پیش دریافت می نماید که این مبلغ می باید در محاسبه سود از قیمت تمام شده کسر گردد.

انتقال عین مستاجره ( موضوع اجاره ):
چنانچه کلیه اقساط مال الاجاره طبق قرارداد پرداخت شده باشد و یا مستاجر قبل از پایان مدت قرارداد مبادرت به پرداخت و یا تسویه کامل مال الاجاره نماید بانک می تواند عین مستاجره را به مستاجر انتقال دهد.

نکات قابل توجه در عملیات اجاره به شرط تملیک:
نکاتی را که لازم است بانک هنگام انعقاد قرارداد و در طول مدت اجاره رعایت نماید به شرح ذیل است:
1- انجام اجاره به شرح تملیک صرفا با تقاضای کتبی متقاضی درخصوص اموال منقول و غیر منقول و منحصرا جهت امور تولیدی و خدماتی صورت می گیرد.
2- نام فروشنده اموال و همچنین شرایط و مشخصات کامل مورد اجاره قبلا به طور دقیق تعیین و اعلام گردد.
3- چنانچه موضوع اجاره، ماشین آلات و تاسیسات باشد متقاضی مسئوولیت کلیه امور اجرایی مربوط به انتخاب، تحویل، نصب و راه اندازی را راسا" بپذیرد.
4- از اموال موضوع اجاره منحصرا متقاضی قصد استفاده داشته و جهت واگذاری یا اجاره به غیر ، درخواست ننموده باشد.
5- بانک اطمینان حاصل نماید که پرداخت اقساط مال الاجاره متناسب با قدرت مالی و توان متقاضی بوده و در طول مدت اجاره سرمایه بانک و سود ناشی از عمل اجاره به شرط تملیک قابل برگشت می باشد.
6- پرداخت حداقل 20% قیمت اموال مورد اجاره را به عنوان قسمتی از مال الاجاره تقبل نموده و قبل از تهیه اموال به بانک پرداخت و تعهد اجاره اموال موضوع اجاره به شرط تملیک را کتبا" به بانک ارائه نماید.
7- قبل از انعقاد قرارداد و به منظور حسن اجرای تعهدات متقاضی عنداللزوم وثیقه و تضمین لازم ارائه نماید.
8- اگرچه قراردادهای اجاره به شرط تملیک از جمله اسناد لازم الاجرا و تابع آیین نامه اجرایی اسناد رسمی می باشد، معهذا معاملاتی که طبق قوانین و مقررات موضوعه باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، کماکان طبق تشریفات مربوط انجام خواهد شد.
9- لازم است بانک ، حسب مورد، در طول مدت اجاره از عین مستاجره بازدید به عمل آورده و نظارت های لازم و کافی اعمال نماید.
10- لازم است عدم واگذاری عین یا منافع عین مستاجره به اشخاص و همچنین نحوه انتقال مورد اجاره قبل از پایان مدت اجاره در قرارداد ذکر و مستاجر مکلف به حفظ و نگهداری و کاربرد صحیح اموال و پرداخت هزینه های مربوط به مورد اجاره در طول مدت اجاره گردد.

اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر قابل تحقق است:
1. قرارداد اجاره ای منعقد می شود و در آن شرط می شود که پس از پایان اجاره، اگر مستاجر طالب عین مستاجره باشد، عین را به ملکیت خود درآورد. موجر هنگام انعقاد اجاره، ایجاب خود را نسبت به انتقال عین اعلام می کند. برای مثال: شرکتی که تولید کننده محصولات صنعتی است برای جلب مشتری و امکان فروش بیشتر، در آغاز محصولات خود را به شکل اجاره واگذار می کند و ضمن آن شرط می کند که در صورت رضایت مستاجر پس از اخذ تام اجاره، محصول مورد نظر با اعلام قبول یک طرفی مستاجر به ملکیت او دراید و مال الاجاره پرداخت شده به عنوان ثمن معامله تلقی شود. دراین حالت انتقال قطعی عین، تنها منوط به اعلام قبولی مستاجر است و نیازی به تراضی مجدد طرفین نیست و در صورت عدم رضایت مستاجر، در پایان اجاره روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام می شود. به بیان دیگر، تحقق مالکیت مستاجر علاوه بر انشای عقد اجاره به عمل حقوقی دیگر یعنی انشای مستاجر بر قبول عین محتاج است. آن¬چه در این نوع از اجاره به شرط تملیک مهم است، قطع ارتباط موجر با چگونگی مالکیت عین مستاجره پس از انعقاد اجاره است. تنها مستاجر تعیین کننده آن است که مالک نهایی چه کسی خواهد بود.
2. عقد اجاره ای با این شرط بسته می شود که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستاجر مالک عین گردد. طرفین هنگام انعقاد قرارداد، اراده خویش را بر انتقال ملکیت عین پس از پرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام می کنند و چون با تحقق اجاره به نتایج عقد ملتزم هستند، لذا در صورت حصول شرایط، ملکیت مستاجر بر عین قطعی است و نیاز به موافقت دیگری نیست. مال الاجاره نیز درنهایت به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد گرفت. در این قسم از اجاره به شرط تملیک، مالکیت مستاجر تنها منوط به رعایت شرایط و پرداخت آخرین قسط است. بنابراین پس از اجاره دیگر نیازی به اعلام اراده انشایی مبنی بر قبول انتقال ملکیت وجود ندارد. ملکیت از زمان انقضای مدت اجاره حاصل می شود و تا قبل از این زمان، عین متعلق به مالک قبلی است و بقای آن در دست مستاجر به صورت امانت است و ضمان آن نیز در صورت تعدی و تفریط بر عهده اوست. همچنین عوض تا قبل از انتقال، اجاره بها و پس از آن ثمن معامله محسوب می شود.
حصول ملکیت در هر یک از این دو نوع اجاره به شرط تملیک، از دیگری جداست. در مورد اول، پس از اجاره، مستاجر بر قبول ملکیت عین اختیار دارد و در واقع رضایت وی، اعلام قبولی برای ایجاب بیعی است که قبلاً ضمن عقد اجاره توسط موجر بیان شده است و موجر ملزم به رعایت ایجاب است. در مورد دوم، هیچ یک از دو طرف، اختیار فسخ و تخلف از شرط را ندارند و اجرای شرط -انتقال ملکیت عین با پرداخت آخرین قسط- بدون اراده آن ها خواهد بود. از دو شکل مذکور، شکل دوم بیشتر مورد استفاده در مباحث حقوقی و مقصود این نوشتار از اصطلاح "اجاره به شرط تملیک" است.
عناصر اجاره به شرط تملیک
الف- عقد اجاره
ب- شرط ضمن عقد
تشکیل شده است. در مورد "عقد اجاره" در ماده 466 قانون مدنی آمده است: «اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود...» آن¬چه در اجاره مورد معامله قرار می گیرد منافع است نه عین؛ بنابراین نهایت نتیجه ای که از اجاره می تواند نصیب طرفین شود مالکیت منافع برای مستاجر در قبال پرداخت مال الاجاره است و مالکیت عین همچنان برای مالک آن، که می تواند موجر یا دیگری باشد، باقی خواهد ماند. به همین جهت در اجاره لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد؛ بلکه تنها مالکیت منافع، کافی برای انتقال است به ترتیبی که موجر خود نیز می تواند مستاجر باشد.
با توجه به آن که بحث از جزئیات اجاره خارج از موضوع و هدف این نوشتار است در این مرحله تنها به مهم¬ترین اوصاف و خصوصیات عقد، تا حدودی که با موضوع ارتباط دارد، اشاره می شود:
یک: اجاره عقدی لازم است. عقد لازم، عقدی است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را مگر به موجبات و خیارات قانونی ندارد و به تعهدات ناشی از آن ملتزم هستند. در اجاره نیز طرفین باید تا انقضای مدت، کلیه تکالیف و تعهدات خود را طبق قرارداد اجاره اجرا کنند. در مدت اجاره فوت یکی از طرفین نیز خللی به صحت آن وارد نمی کند. (ماده 497 ق.م) همین وضعیت نسبت به قرارداد اجاره به شرط تملیک صادق است و این قرارداد هم لازم تلقی می شود
دو: اجاره عقدی تملیکی است. تملیکی بودن اجاره به این معناست که به محض انعقاد عقد، مستاجر مالک منافع و موجر، مالک مال الاجاره می شود. البته حصول مالکیت منافع برای مستاجر وقتی است که مورداجاره معین باشد؛ اما اگر مورد اجاره عین کلی باشد، تا قبل از تعیین مصداق توسط موجر، مستاجر مالک چیزی نخواهد بود مانند آن¬که شخصی از یک شرکت مسافربری بلیتی برای مسافرت بخرد؛ هرچند توافق در قالب اجاره است؛ اما چون مورد اجاره کلی است، مستاجر بر منافع بلیت هنوز مالکیتی ندارد. همچنین به دلایل تملیکی بودن اجاره لازم است موجر مالک منافع باشد. ماده 437 قانون مدنی مقرر کرده است: «لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد؛ ولی باید مالک منافع آن باشد.»
سه: اجاره عقدی عِوضی است. مستاجر در قبال منافعی که به موجب اجاره مالک آن شناخته می شود، باید عوضی به موجر تسلیم کند. این عوض که "مال الاجاره" نامیده می شود، به ملکیت موجر در می اید. تقابل انتقال منافع به مستاجر و مال الاجاره به موجر از شرایط صحت اجاره تحت عنوان "معوض بودن" شناخته می¬شود؛ به همین جهت بند سوم ماده 490 قانون مدنی پرداخت مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده بر مستاجر تکلیف کرده است.
عنصر دوم قرارداد اجاره به شرط تملیک، "شرط ضمن عقد" است. با توجه به آن که مطابق ماده 234 قانون مدنی «شرط صفت، عبارتست از شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله» و شرط در "اجاره به شرط تملیک" به هیچ وجه ناظر به کمیت یا کیفیت مورد معامله نیست؛ بنابراین شرط مذکور، شرط صفت نیست. این¬که ایا شرط مزبور شرط فعل است یا شرط نتیجه؟ منوط به آن است که در متن قراردادهای تنظیمی عبارات و الفاظ شرط، دارای چه مفهومی باشد و به چه نحوی به کار گرفته شود. ایا انجام عملی بر موجر شرط شده یا آنکه تحقق مالکیت بدون انجام عملی مورد نظر است.؟
اگر ماهیت شرط در این قرارداد چنین باشد که «مستاجر پس از عمل به شرایط، مالک عین مستاجره باشد» چون تحقق مالکیت درج شده است؛ لذا "شرط نتیجه" خواهد بود؛ اما اگر مفاد شرط به گونه ای باشد که پس از خاتمه اجاره، موجر مکلف باشد مالکیت عین مستاجره را به مستاجر منتقل کند؛ چون یک عمل و انجام آن مورد نظر است، پس "شرط فعل" خواهد بود.
نتیجه تفاوت چنین است که اگر موضوع به شکل "شرط نتیجه" درج شده باشد، به محض پایان اجاره، مالکیت مستاجر محقق است؛ ولی در صورتی که به شکل "شرط فعل" باشد، تا قبل از اقدام موجر مبنی بر انتقال مالکیت، مستاجر هیچ گونه مالکیت بر عین نخواهد داشت. در این مورد، توجه به ماده 236 قانون مدنی درخصوص شرط نتیجه ضروری است که می گوید: « درصورتی-که شرط نتیجه، موقوف به سبب خاصی نباشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می شود.» آقای دکتر صفایی می فرمایند: «مفهوم مخالف این ماده دلالت بر آن دارد که اگر حصول نتیجه موقوف به سبب خاصی باشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل نخواهد شد. برای مثال اگر ملکیت مال منقولی که به اجاره به شرط تملیک واگذار شده به صورت شرط نتیجه برای مستاجر ضمن قرارداد درج شده باشد، چون حصول مالکیت مال منقول نیاز به سبب خاصی ندارد و تنها با ایجاب و قبول محقق می شود؛ لذا به محض انقضای اجاره، مال به ملکیت مستاجر درخواهد آمد؛ اما اگر موضوع اجاره به شرط تملیک "مال غیرمنقول" باشد به دلیل آن¬که انتقال چنین اموالی به استناد قانون ثبت باید در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی صورت گیرد و بدون انجام این تشریفات ملکیت قابل انتقال نیست؛ لذا حتی درصورتی¬که ملکیت اموال مذکور به شکل شرط نتیجه ضمن قرارداد شرط شود این نتیجه نمی تواند به نفس اشتراط و انقضای مدت حاصل شود زیرا حصول نتیجه -انتقال ملکیت- منوط به سبب خاص -تنظیم سند رسمی- است.»
واضح است که برخلاف نظر ایشان، اقداماتی که برای انتقال ملکیت اموال غیرمنقول -به ترتیب فوق- در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد، نمی تواند ماهیت شرط را تغییر دهد و انجام عملیات مزبور توسط موجر را به شکل شرط فعل آشکار سازد؛ زیرا آن چه در الفاظ و عبارات قرارداد مذکور به کار رفته است، صلاحیت در شرط نتیجه دارد و اقدامات مزبور تنها تحت عنوان "سبب خاص" برای حصول نتیجه تلقی می شود.
در ایین نامه تسهیلات اعطایی بانک ها در قسمت آخر ماده 57 چنین آمده است: «... و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.» مفهوم این عبارت، دلالت بر لزوم ملکیت مستاجر در پایان مدت اجاره دارد. به ترتیبی که بدون نیاز به عمل حقوقی و انشای انتقال، مستاجر مالک عین خواهد شد. بدین وصف، شرط مذکور "شرط نتیجه" است. هم چنین هرگونه تردید نسبت به نوع شرط با ماده 64 همین ایین نامه برطرف می شود. عبارت ماده 64 ایین نامه چنین است: «در قرارداد اجاره به شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره، در صورتی که کلیه تعهدات مستاجر طبق قرارداد انجام شده باشد، عین مستاجره در ملکیت مستاجر دراید.» قسمت اخیر این ماده، مالکیت مستاجر را بدون انجام عملی از سوی موجر مقرر کرده است. بدین ترتیب مطابق ایین نامه، شرط ضمن قرارداد اجاره به شرط تملیک، "شرط نتیجه" است.
احکام و آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک
پیش از این معلوم شد که ماهیت اجاره به شرط تملیک، همان عقد اجاره است که همراه با شروط منعقد گردیده است. بر این اساس می توان احکام و آثار این قرارداد را مورد بررسی قرار داد:
1. این عقد یک عقد لازم، تملیکی و معوض است و جز در موارد پیش بینی شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ یک از طرفین نمی تواند آن را بر هم زنند؛
2. چون ماهیت این عقد اجاره می باشد، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره خواهد بود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی شده است.
3. بسیاری از احکامی که در قانون مدنی بیان شده حالت تکمیلی دارند. بدین معنا که بیان کننده اراده مفروض طرفین هستند؛ از این رو هرگاه در متن قرارداد، دو طرف اراده خویش را مبنی بر کنار گذاشتن احکام یا برخی آثار برخلاف آن قوانین ابراز دارند، حقوق و تکالیف طرفین تابع اراده ابراز شده خواهد بود. براساس آن¬چه اشاره شد، قرارداد "اجاره به شرط تملیک" چه بیع باشد چه یک عقد بی نام یا اجاره، برای دو طرف الزام آور است؛ از این رو موارد فسخ آن محدودیت های قانونی و قراردادی پیدا می کند.

وضعیت شرط در قرارداد اجاره به شرط تملیک:
به صورت شرط نتیجه:
در قرارداد اجاره به شرط تملیک ممکن است شرط تملیک بعنوان شرط نتیجه تلقی گردد که در این صورت مستأجر با پرداخت اقساط در انتهای قرارداد، خود به خود عین مستأجره را مالک می شود و نیازی به انجام عمل حقوقی دیگری برای افادة تملیک از سوی موجر نیست. به عبارت دیگر الزام ناشی از قرارداد وقتی به صورت شرط نتیجه است که مستأجر کالا را دریافت کرده ، بهای عین و منافع را توأمـاً به اقساط می پردازد و در انتهای مدت اجاره و یا با پرداخت اقساط معینی از اجاره بها موضوع قرارداد خود به خود و بدون اینکه نیازی به عمل حقوقی دیگری باشد به مالکیت مستأجر در می آید.

فرمت این مقاله به صورت Word و با قابلیت ویرایش میباشد

تعداد صفحات این مقاله  17  صفحه

پس از پرداخت ، میتوانید مقاله را به صورت انلاین دانلود کنید